Sin intermediarios: lo que los wholesalers no le dicen
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Algunos “compradores en efectivo” nunca compran su casa. Firman un contrato y luego buscan a otra persona que la compre. Aquí le explicamos cómo funciona, qué revisar en su contrato y la única pregunta que debe hacerle a cualquier comprador en efectivo.
- Cómo funcionan los contratos de cesión y los cierres dobles
- Qué significa “and/or assigns” en su contrato
- Señales de alerta y preguntas que debe hacer
Véndale directamente al comprador
La compramos nosotros, con nuestro propio dinero. Empiece con su dirección. Es gratis y sin compromiso.
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¿Comprador o intermediario?
Cuando usted vende su casa en efectivo, espera que la compañía que firma el contrato sea la que la compra. Muchas veces así es. Pero algunas compañías son wholesalers: firman contrato por su casa sin pensar comprarla. En lugar de eso, buscan a otro comprador, muchas veces un inversionista, y le venden el derecho de comprar su casa por más de lo que usted aceptó.
El wholesaling es común, y algunos wholesalers lo dicen claramente desde el principio. El problema es cuando nadie se lo dice a usted. Usted cree que ya vendió su casa, cuando en realidad están ofreciendo su contrato a personas que usted nunca ha conocido.
Cómo funciona un contrato de cesión (assignment)
- Usted firma un contrato de compra con el wholesaler, normalmente a un precio que le deja espacio para su ganancia.
- Ofrecen su contrato a otros compradores, a veces con fotos de su casa y una o dos visitas.
- Si encuentran comprador, le “ceden” el contrato a ese comprador a cambio de un pago. El nuevo comprador es el que cierra en realidad.
- Si no encuentran comprador, el trato se puede atorar, le pueden pedir un precio más bajo, o lo pueden cancelar durante su periodo de inspección.
Cómo funciona un cierre doble
Un cierre doble (a veces llamado cierre simultáneo) es otra forma de hacer lo mismo. Son dos ventas seguidas, muchas veces el mismo día: el intermediario le compra la casa a usted y enseguida se la vende a su comprador final, normalmente con el dinero de ese comprador. En papel, el intermediario “compró” su casa, pero nunca pensó quedarse con ella, y usted normalmente nunca ve en cuánto se vendió la casa de verdad.
La cláusula “and/or assigns” (“y/o cesionarios”)
Fíjese en el nombre del comprador en su contrato de compra. Si ve algo como “Buyer: [nombre de la compañía] and/or assigns”, esas palabras le permiten al comprador pasarle su contrato a otra persona. Es la señal más común de que la compañía que firma no es necesariamente la que compra.
Usted tiene derecho a pedir que lo quiten. Si un comprador de verdad piensa cerrar, no debería haber problema. Si no quiere quitarlo, pregúntele por qué.
Señales de alerta
Ninguna de estas señales prueba nada por sí sola, pero si ve varias, vaya despacio y haga preguntas.
“and/or assigns” después del nombre del comprador
Quiere decir que el contrato se le puede pasar a otra persona.
Un periodo de inspección o “due diligence” muy largo
Semanas con una salida fácil pueden ser tiempo para ofrecer su casa a otros compradores.
Un depósito muy pequeño, o que llega tarde
Un comprador que piensa cerrar normalmente pone dinero de verdad en el escrow desde el principio.
Un desfile de “socios” y “contratistas”
Muchas personas desconocidas viendo la casa puede significar que la están ofreciendo a otros compradores.
Su casa aparece en anuncios que usted nunca aprobó
Fotos de su casa enviadas a listas de compradores o publicadas en internet.
Un precio más bajo justo antes del cierre
Una cifra nueva sin ningún dato nuevo muchas veces significa que no encontraron comprador al primer precio.
Presión para firmar hoy mismo
Un comprador de verdad le da tiempo para leer el contrato y hacer preguntas.
No le dicen claramente quién va a cerrar
Si no le pueden decir qué nombre va a quedar en la escritura, eso ya le dice algo.
Preguntas para cualquier comprador en efectivo, incluyéndonos a nosotros
Primero, hágale una pregunta a cada comprador en efectivo: “¿Es usted quien va a comprar mi casa?” Luego siga preguntando:
- “¿Es usted quien va a comprar mi casa?”
- “¿Qué nombre va a quedar en la escritura después del cierre?”
- “¿El contrato dice ‘and/or assigns’? ¿Lo puede quitar?”
- “¿Piensa hacer un cierre doble, con dos escrows el mismo día?”
- “¿De quién es el dinero con el que se va a pagar?”
- “¿De cuánto es el depósito y cuándo entra al escrow?”
- “¿Cuándo podría cambiar el precio, y qué me mostraría si cambia?”
- “¿Qué compañía de escrow y título vamos a usar?”
Pida las respuestas por escrito, y si algo no le queda claro, pídale a un abogado de bienes raíces que revise el contrato.
En qué es diferente Trident
La compramos. La arreglamos. Sin intermediarios.
- Nosotros somos el comprador. Trident compra su casa con nuestro propio dinero y cierra a nuestro nombre. Sin cesiones y sin cierres dobles.
- Sin “and/or assigns.” Nuestros contratos de compra nos nombran a nosotros como compradores, y somos nosotros los que cerramos.
- El mismo precio al cierre. El precio que le ofrecemos es el que pagamos, a menos que la inspección encuentre algo que no sabíamos, y en ese caso le mostramos por qué.
- Nosotros mismos la arreglamos. La compramos tal como está y hacemos las reparaciones después del cierre. Así hemos comprado y vendido 359 casas en el Sur de California desde 2011.
- ¿No es para nosotros? Aun así le ayudamos a vender. Si una venta en efectivo con nosotros no tiene sentido, se lo diremos, y podemos ponerla a la venta por usted, recomendarle un agente local o conectarlo con otro comprador local. De cualquier forma, usted sabrá quién la compra antes de firmar.
- Un cierre neutral. Una compañía de escrow y título con licencia guarda el dinero y le paga a usted al cierre.
Preguntas rápidas
¿Ustedes son wholesalers (intermediarios)?
No. Nosotros somos el comprador. Cuando firmamos contrato por su casa, Trident la compra con nuestro propio dinero y cierra a nuestro nombre. No le pasamos su contrato a nadie más, no hacemos cierres dobles, y nuestros contratos de compra no dicen “and/or assigns” (“y/o cesionarios”). Las personas que usted conoce son las que cierran. ¿Quiere saber cómo funciona el wholesaling? Lea Sin intermediarios: lo que los wholesalers no le dicen.
¿Va a cambiar mi precio al cierre?
No. El precio de nuestra oferta por escrito es el precio que pagamos al cierre. La única excepción es si la inspección encuentra algo que no sabíamos, como una línea de drenaje rota o daños en los cimientos que nadie mencionó. Si eso pasa, le mostramos exactamente lo que encontramos y por qué importa, y lo hablamos con usted antes de que cambie cualquier cosa. No regresamos cerca del cierre pidiendo un precio más bajo por ninguna otra razón.
¿Y si mi casa no es para ustedes?
Se lo diremos desde el principio, y aun así le ayudamos a vender. Según lo que más le convenga, podemos ponerla a la venta en el mercado por usted, recomendarle un buen agente local o conectarlo con otro comprador local. Sea cual sea la opción, le diremos claramente quién la compraría y cómo, antes de que firme nada.
Esta página es información general, no asesoría legal. No todos los wholesalers trabajan igual, y los contratos varían. Lea el suyo con cuidado y hable con un abogado de bienes raíces sobre su situación. Vea también nuestra guía para distinguir a un comprador en efectivo de verdad de un intermediario (en inglés), nuestra guía gratis para vendedores (en inglés) y nuestras preguntas frecuentes.
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